クローズドモデル化された建築〜建築と不動産の狭間で　その１〜

「その１」では、

①サブリース（建て借し）という仕組みが悪なのか？

②サブリース業者と建築業者が一体でいいのか？

③そもそも、建築は相税対策になるのか？

を考えてみようと思います。

サブリースとは、賃貸住宅で言うところの「一括借り上げ」という仕組みで、

最近できたものではなく、不動産業者主導で結構古くから行われているビジネスモデルです。

 

「一括借り上げ」という名前からもわかるように、

不動産業者などがアパートやビルなどを大家さんから全体を借り上げ、

それを各部屋や面積ごとに再度貸し出すものです。

 

一般的な賃貸借契約では転貸（てんたい・二度貸しとも言います）を禁止している例が多いのですが、

それは大家さんからみたときの「借り手」と、実際に使っている「使用者」が変わることで、

管理面で不都合が起きたり、権利関係が混乱することを防ぐためです。

 

その「転貸」を前提としたサブリースは、ほとんどがテナント管理もサブリース業者が行い、

家賃も入居の有無にかかわらず、一定で大家さんに支払われます。

そのため、大家業（テナントや入居者管理）に慣れていない方にすると、

募集から管理、退去までの管理を行ってもらえるばかりか、

家賃収入も安定して見込めるところが大きなメリットとなります。

 

もちろんビジネスですから、サブリース業者もメリットがないと事業として成り立ちません。

そのメリットは、一括借り上げすることを条件に、大家さんへの支払い家賃を市場レベルよりも低く抑え、

テナント（入居者）からは市場並みの家賃を回収し、その差益を得る、というものです。

 

この仕組みは賃貸住宅というよりも、オフィスビルや店舗など、

大家もプロ大家、テナントもプロ事業者と言う間で行われることが多く、

その間での契約であれば、それぞれのビジネスのメリットの中で、

リスクなども吸収することができます。

 

例えば、都心のビル１棟を、オーナー自ら管理をすることは非常に手間がかかるため、

通常はビル管理業者（不動産管理業者）に委託して管理することが多いのですが、

それを１歩進めて全体を貸し出すことで安定的な収入となり、資金面での担保を持つことができます。

そうすれば、長期的な経営が見通すことができ、他の事業に使うための借り入れがスムーズにいったり、

経営を安定化させるひひとつのやり方ともなります。

しかし、今回の問題は「サブリース」契約の手法にあるのではなく、

「サブリース業者」と「建設業者」が同一だと言うことです。

便宜的に、「サブリース建設業者」と呼びます。

 

アパート経営を始めるにあたり、新築でアパートを建てるとしましょう。

その建築費用を家賃収入で返済しながら、利益を生ませるのが通常のビジネスです。

 

サブリース建設業者のサービスを見ると、それらをうまく「パック化」しています。

イニシャルコスト（≒建設費用）と返済費用を上手く釣り合うような「パック」にして、

表面的には自己資金なくアパートが手に入るように提案しています。

その提案の中には、銀行融資までセットされているものもあります。

 

しかし、建設コスト（≒イニシャルコスト）が建てるものに見合った適正なものなのか、

金利や借り入れ期間、月々の返済額などの返済コスト（≒ランニングコスト）が釣り合うものなのか、

客観的に妥当性の検証ができにくくなります。

 

事業として不動産事業を行うのであれば、建設コスト（イニシャルコスト）と、

借り入れコスト（ランニングコスト）をできるだけ下げて、

「家賃収入ーコスト＝利益」をしっかり確保することを考えねばなりませんが、

どちらも同一の業者に握られている以上、どちらもオーナー側ではどうしようもありません。

 

さらには、「借り入れ期間」と「一括借り上げ期間」を同一にすれば、

サブリース建設業者からの家賃収入で返済が滞らない、という風にも「見え」ます。

 

しかし、数年前から報道されている事例もあるように、

サブリース契約更新の際に、家賃を一方的に下げられるような契約になっていたり、

満室にならないからと、オーナー側に契約解除をちらつかせる場合もあるようです。

これでは、安定した不動産事業とはなるはずもありません。

そこに、アパートを建てるきっかけになる「相続対策」があると、

さらに話はややこしくなります。

 

相続税を圧縮するために、てっとり早いのは「負債」を作ることです。

いくら現金がなくても土地や株などの資産を持っていた場合、

相続の際にそれらが資産化され、課税の対策になります。

それを避けるために、アパート建築に伴って借金をすることで、

負債を起こすことで、課税対象の資産を減らすことができます。

これが、「アパート経営が相続税対策になる」と言われる側面でもあります。

 

しかし資産である自己所有の土地の上に、新た負債によるアパートを建てて、

収入がしっかりしていれば安泰ですが、それを握るのは「サブリース建設業者」です。

日本は随分前から人口減少局面に入り、

それと連動して空き家率も2013年統計で13％に上っています。

今からたった10年先の2033年には、なんと30％を超えるとも言われています。

その市場の中で、サブリース建設業者に全部を託した賃貸住宅が、

果たして勝ち残れるでしょうか？

 

ここまでが、現在のアパートサブリースの問題の一つです。

私が最も問題だと思うことは、この脈絡の中に一つも「愛」が見えないことです。

 

大家と入居者の間にサブリース業者が入っている以上、

大家には入居者の顔も見えなければ、その動きも見えません。

そこに「愛」はあるのでしょうか？

 

アパートを建てようと思ったきっかけが「相続税対策」だとすると、

そのアパートに「愛」を感じられるのでしょうか？

 

転貸することで利益を生むビジネスのスキームに、

サブリース業者は「愛」を生み出せるのでしょうか？

 

市場や大家さんの希望に構わず、

パック化されたサブリースアパートを建設し続けることに、

建設業者は「愛」を見いだせるのでしょうか？

 

どこにも愛することがない、愛されない、そんなビジネスを、

うまく回らなくなったところで、だれがキャッチアップしようと思うでしょうか？

 

2010年に、当時リクルート住宅総研の主任研究員だった島原万丈さんが執筆された、

「愛ある賃貸住宅を求めて」にも、

我が国の賃貸住宅のの環境自体に「愛」が足りないと記されています。

 

この問題で一番大きいことは、「愛がない」ことに他ならないと、

私は考えています。